最近，高富五金厂的负责人张先生，由于在办理个人独资企业投资人变更手续前没有关注契税问题，非常担心办理完变更手续后会引发税务风险。为此，笔者建议，在办理变更前，应尽可能充分考虑税收因素，设计好税收方案，从而有效规避税务风险。
　　
　　案例：投资人三次变更
　　
　　高富五金厂是张先生投资成立的一家个人独资企业，五金厂拥有1万多平方米的工业厂房和相关的土地，评估作价1500余万元，并取得了不动产产权证。
　　
　　2016年8月，张先生考虑到自己年迈，打算把企业移交给儿子小张经营。于是，张先生到市场监管部门申请办理了五金厂投资人的第一次变更手续，五金厂登记的投资人，通过父子间的转让协议，由张先生变更为其儿子小张。
　　
　　2017年3月，银行发现五金厂的投资人变更后，认为张先生没有还款能力，不同意继续转贷。张先生和儿子商量后，第二次办理了投资人变更，通过投资人转让的形式，将五金厂的投资人变更为张先生。
　　
　　2019年3月，张先生处理好借款事宜后，第三次通过转让方式将五金厂的投资人从张先生变更成了儿子小张。
　　
　　这三次变更中，五金厂投资人未办理过土地和房屋的不动产变更登记，也没有主动申报契税。
　　
　　分析：是否需要缴纳契税
　　
　　张先生非常关心：自己是否需要申报缴纳相关的契税和印花税？
　　
　　要解答张先生的问题，关键是要判断个人独资企业五金厂相关的土地房屋权属，是否随着投资人的变更而变更。
　　
　　根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据此，不动产权利的归属，应以不动产登记簿为准。如果发生变更，必须经依法登记，发生效力；未经登记，则不发生效力。
　　
　　在上述案例中，该五金厂的不动产是否发生转移，不能以人为推断为依据，而应该以不动产登记簿登记为准。事实上，该五金厂在三次投资人变更中，始终没有变更过不动产登记簿。因此，五金厂在企业投资者的变更中，虽然变更了企业的投资主体，但是相关的土地和厂房，没有发生出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等需要产生契税纳税义务的情形，也就不需要缴纳契税。
　　
　　不过，值得关注的是，对于个人独资企业发生投资人变更时，企业名下的不动产是否需要缴纳契税，税收政策并没有对此作出明确规定，各地税务机关对这一问题的理解也可能存在差异，建议企业及投资人积极与主管税务机关进行沟通，避免后续的税务风险。